CPI-indexering, contractvrijheid en uw rechten als verhuurder of huurder
Gepubliceerd april 2026 · Door Max van Santen
Artikel 7:290 BW Middenstandsbedrijfsruimte
Winkel, horeca, ambacht — wettelijke huurbescherming van toepassing
Artikel 7:230a BW Overige bedrijfsruimte
Kantoor, magazijn, fabriek — grote contractvrijheid, beperkte huurbescherming
De huurverhoging van bedrijfspanden werkt fundamenteel anders dan die van woonruimte. Er is geen wettelijk vastgesteld maximumpercentage vanuit de overheid, de spelregels liggen grotendeels besloten in uw huurcontract en het type bedrijfsruimte dat u verhuurt. In deze blog leest u precies wat er in 2026 geldt voor commercieel vastgoed in Nederland.
Geen wettelijk maximum — maar wel regels
Anders dan bij woningen in de vrije sector, waar de overheid een wettelijk maximumpercentage van 4,4% heeft vastgesteld, geldt voor bedrijfspanden geen wettelijk gemaximaliseerde huurverhoging. De wetgever laat verhuurders en huurders van commercieel vastgoed in principe vrij om onderling afspraken te maken.
Dat betekent niet dat u als verhuurder de huur onbeperkt kunt verhogen. De mogelijkheid tot huurverhoging moet expliciet zijn vastgelegd in het huurcontract, en de verhoging dient in verhouding te staan tot de markt en vergelijkbare panden in de omgeving.
Contractvrijheid is het uitgangspunt
Een jaarlijkse huurverhoging is bij bedrijfspanden geen wettelijk recht, maar een contractueel recht. Staat er geen indexeringsclausule in uw huurovereenkomst? Dan heeft u als verhuurder geen grond om de huur tussentijds te verhogen.
Het onderscheid: twee soorten bedrijfsruimte
De regels rondom huurverhoging verschillen sterk afhankelijk van het type bedrijfsruimte. Nederlandsch huurrecht maakt een duidelijk onderscheid tussen twee categorieën:
Middenstandsbedrijfsruimte
Art. 7:290 BW
Winkel, restaurant, café, hotel, ambachtsbedrijf met publieksfunctie. Huurder geniet uitgebreide wettelijke bescherming. Huurcontracten hebben een minimale looptijd van vijf jaar. Tussentijdse huurverhoging is alleen toegestaan via een indexeringsclausule in het contract.
Overige bedrijfsruimte
Art. 7:230a BW
Kantoor, magazijn, loods, fabriek, showroom. Minimale wettelijke bescherming voor de huurder. Huurprijs en verhogingsafspraken worden volledig contractueel bepaald. De rechter kan tijdens de huurperiode niet ingrijpen in de overeengekomen prijs.
CPI-indexering: de meest gebruikte methode in 2026
In de praktijk is vrijwel iedere huurovereenkomst voor bedrijfsruimte — opgesteld conform het ROZ-model — voorzien van een indexeringsclausule op basis van de Consumentenprijsindex (CPI) van het CBS. Dit is de maatstaf waarmee de maandelijkse inflatie in Nederland wordt gemeten.
Zo berekent u de CPI-indexering (ROZ-standaard)
CPI-indexcijfer 4 maanden vóór huurwijzigingsdatum= Nieuw
CPI-indexcijfer 16 maanden vóór huurwijzigingsdatum= Oud
Formule(Nieuw / Oud × 100) − 100
Let op: vanaf 2026 hanteert het CBS een nieuw basisjaar (2025=100, voorheen 2015=100). Dit heeft geen invloed op al gepubliceerde inflatiecijfers, maar controleer of uw software of berekening hierop is aangepast. Raadpleeg altijd uw eigen huurcontract voor de exacte indexeringsdata en formule.
De CPI over heel 2024 bedroeg gemiddeld 3,3%. Raadpleeg de CBS-rekenhulp op cbs.nl voor de meest actuele maandcijfers die van toepassing zijn op uw specifieke indexeringsdatum.
Negatieve indexatie wordt doorgaans uitgesloten. In de meeste ROZ-huurovereenkomsten is opgenomen dat de huurprijs niet naar beneden wordt bijgesteld bij een negatieve CPI. De verhoging is in dat geval nihil — de huur blijft gelijk.
Vergeten te indexeren? Dat kunt u alsnog corrigeren
Het komt regelmatig voor dat verhuurders een of meerdere jaren vergeten de indexering door te voeren. Dit betekent gelukkig niet dat het recht op indexatie vervalt. Wanneer de huurovereenkomst — zoals in de meeste ROZ-contracten — de automatische indexering vastlegt, is de huurder de geïndexeerde huur van rechtswege verschuldigd, ook zonder actieve mededeling van de verhuurder.
De rechter hanteert doorgaans een verjaringstermijn van vijf jaar. U kunt de gemiste indexaties dus met terugwerkende kracht alsnog vorderen, mits u dit binnen die termijn doet. Bij grote vastgoedportefeuilles is het dan ook verstandig om dit structureel te monitoren.
Huurprijsherziening na vijf jaar — artikel 7:303 BW
Naast de jaarlijkse indexering bestaat voor middenstandsbedrijfsruimten de mogelijkheid van een huurprijsherziening op basis van artikel 7:303 van het Burgerlijk Wetboek. Dit is een fundamenteel andere vorm van huurverhoging: hier wordt de huurprijs getoetst aan de markt.
| Aspect | Jaarlijkse indexering | Huurprijsherziening (art. 7:303) |
|---|---|---|
| Frequentie | Jaarlijks (mits contractueel vastgelegd) | Maximaal eens per 5 jaar |
| Basis | CPI-index (inflatie) | Markthuurprijzen vergelijkbare panden |
| Van toepassing op | Alle bedrijfsruimten (mits in contract) | Alleen middenstandsbedrijfsruimte |
| Rechterlijke toetsing | Beperkt | Ja — rechter kan ingrijpen |
| Referentieperiode | n.v.t. | Huurprijzen afgelopen 5 jaar, vergelijkbare locatie |
Voor overige bedrijfsruimten (230a) geldt dat de rechter tijdens de huurperiode niet kan ingrijpen in de contractueel overeengekomen huurprijs. Dit onderstreept het belang van een zorgvuldig opgesteld huurcontract bij aanvang van de huurrelatie.
Huurverhoging correct communiceren als verhuurder
Ook bij commercieel vastgoed geldt: een huurverhoging moet zorgvuldig worden gecommuniceerd. Hoewel de wet bij bedrijfsruimten minder strenge formaliteitseisen stelt dan bij woonruimte, is schriftelijke communicatie altijd verstandig — zowel voor duidelijkheid als voor bewijsvoering.
- Controleer uw huurcontract op de indexeringsclausule en de exacte berekeningsdatum
- Gebruik de juiste CPI-maandcijfers van het CBS op basis van de formule in uw contract
- Stuur de aankondiging tijdig en schriftelijk — bij voorkeur per aangetekende brief of e-mail met bevestiging
- Vermeld de oude huurprijs, de nieuwe huurprijs, het percentage en de ingangsdatum
- Bewaar alle correspondentie zorgvuldig — dit is uw bewijs bij een eventueel geschil
Als huurder het niet eens bent met de verhoging
Bent u als huurder van een bedrijfspand het niet eens met de voorgestelde huurverhoging? De eerste stap is altijd het gesprek aangaan met uw verhuurder. Bespreek uw bezwaren, vraag om onderbouwing van de berekening en leg alles schriftelijk vast.
Levert dit niets op, dan zijn er verdere stappen mogelijk. Voor middenstandsbedrijfsruimten kan een rechter worden ingeschakeld als de huurprijs afwijkt van vergelijkbare panden in de omgeving. Voor overige bedrijfsruimten is de contractvrijheid leidend, juridisch advies van een gespecialiseerde vastgoedadvocaat is in dat geval aan te raden.
Tip: laat uw huurcontract periodiek screenen
Veel verhuurders en huurders zijn zich niet bewust van wat er precies in hun huurovereenkomst staat over indexering. Een periodieke contractcheck door een vastgoedbeheerder of juridisch adviseur kan kostbare verrassingen voorkomen, aan beide kanten van de tafel.
Disclaimer
De informatie in dit artikel is uitsluitend bedoeld als algemene toelichting op de wet- en regelgeving rondom huurverhogingen voor bedrijfspanden in 2026. Aan de inhoud van deze blog kunnen geen rechten worden ontleend. De exacte voorwaarden voor huurverhoging hangen sterk af van uw specifieke huurovereenkomst en het type bedrijfsruimte. Raadpleeg altijd een vastgoedbeheerder of juridisch adviseur voor advies op maat. Voor actuele CPI-cijfers verwijzen wij u naar CBS.nl. Meer informatie over huurrecht vindt u op Rijksoverheid.nl.
Huurindexering uitbesteden?
Wij verzorgen de volledige CPI-indexering van uw commerciële vastgoedportefeuille, tijdig, correct en volledig gedocumenteerd. Van winkelruimte tot kantoorpand. Vraag een vrijblijvende kennismaking aan
