Vastgoedbeheer — Commercieel Huurrecht Gepubliceerd april 2026 ·
Door Max van Santen
Wat zijn servicekosten eigenlijk?
Servicekosten zijn de vergoedingen die een huurder betaalt bovenop de kale huurprijs voor aanvullende leveringen en diensten die de verhuurder verzorgt. Denk aan energiekosten voor gemeenschappelijke ruimtes, schoonmaak, een huismeester of het onderhoud van een lift. Ze worden ook wel ‘bijkomende kosten’ genoemd.
Servicekosten bij bedrijfspanden: contractvrijheid is de basis
Bij de verhuur van bedrijfsruimte geldt als uitgangspunt: wat niet in het huurcontract staat, mag niet worden doorbelast. Er bestaat bij commercieel vastgoed geen standaard wettelijke lijst van verplichte of toegestane servicekosten. Verhuurder en huurder bepalen samen, via de huurovereenkomst, welke kosten worden doorbelast en hoe.
Dit geeft verhuurders in de praktijk veel vrijheid, maar ook verantwoordelijkheid. Kosten die niet expliciet zijn overeengekomen, kan de huurder aanvechten. Een goed opgesteld huurcontract met een duidelijke servicekostenparagraaf is daarom onmisbaar.
Geen winst toegestaan
Een verhuurder mag geen winst maken op servicekosten. De doorbelaste kosten moeten een redelijke vergoeding zijn voor de daadwerkelijk gemaakte kosten. Dit geldt zowel bij woon- als bedrijfsruimte en is met de nieuwe wet nog explicieter vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek.
Welke kosten mogen worden doorbelast?
Bij bedrijfspanden zijn dit de meest voorkomende categorieën die verhuurders via servicekosten doorbelasten:
| ✓ Doorgaans wel toegestaan | ✗ Doorgaans niet toegestaan |
|---|---|
| Gas, water en elektra (nutsvoorzieningen) | Groot onderhoud en vervanging (dak, cv-ketel, buitenschilderwerk) |
| Schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes | Opstalverzekering (verzekering van het pand zelf) |
| Onderhoud en gebruik van lift, intercom en toegangsbeveiliging | OZB eigenaarsdeel (bij woningen; bij commercieel vastgoed soms afwijkend) |
| Huismeester of portier (mits contractueel vastgelegd) | Kosten voor leegstaande units doorschuiven naar andere huurders |
| Glasverzekering en aansprakelijkheidsverzekering gemeenschappelijke ruimtes | Luxe voorzieningen die niet in het contract staan (fitnessruimte, zwembad) |
| Klein dagelijks onderhoud (mits overeengekomen) | Beheersvergoeding verhuurder boven de overeengekomen 5% administratiekosten |
| Administratiekosten (maximaal 5% van de totale servicekosten excl. G/W/E) | Kosten waarvoor huurder al recht heeft op basis van de kale huurprijs |
Leegstand: de kosten zijn voor de verhuurder
Een veelgemaakte fout bij bedrijfsverzamelgebouwen: als één unit leegstaat, worden de servicekosten van die unit omgeslagen over de overige huurders. Dit mag niet. Kosten die normaal aan de huurder van een leegstaande ruimte zouden worden doorbelast, komen voor rekening van de verhuurder. Leegstand is een ondernemersrisico, geen servicekostenpost.
Praktijkvoorbeeld: U verhuurt een bedrijfsverzamelgebouw met vier units. Eén unit staat leeg. De kosten voor schoonmaak en energieverbruik van de gemeenschappelijke ruimtes mag u verdelen over drie, niet vier units, het kwart dat aan de leegstaande unit toekomt, draagt u als verhuurder zelf.
Hoe verdeelt u de servicekosten bij meerdere huurders?
In een bedrijfsverzamelgebouw met meerdere huurders is een eerlijke verdeelsleutel essentieel. De meest gebruikte methoden zijn:
- → Naar rato van gehuurde oppervlakte, de meest gangbare methode, objectief en verdedigbaar
- → Gelijke verdeling per huurder, bij kosten die niet afhankelijk zijn van de grootte van de unit, zoals een intercomsysteem
- → Op basis van meterstand, voor individueel meetbaar verbruik zoals elektra of water, bij voorkeur met tussenmeters per unit
- → Contractueel vastgelegde verdeelsleutel, leg dit altijd schriftelijk vast in de huurovereenkomst om discussie te voorkomen
Voorschot en jaarlijkse afrekening
In de praktijk betaalt een huurder maandelijks een voorschot op de servicekosten. Dit voorschot wordt bepaald op basis van het verwachte verbruik en de te leveren diensten. Jaarlijks volgt een eindafrekening op basis van de werkelijke kosten. Viel het werkelijke verbruik lager uit? Dan ontvangt de huurder geld terug. Was het hoger? Dan volgt een bijbetaling.
Verhuurders zijn wettelijk verplicht om jaarlijks een gespecificeerde servicekostenafrekening te verstrekken. Doet u dit niet tijdig, dan kan dit consequenties hebben, inclusief het risico dat de huurder de servicekosten betwist of dat de Huurcommissie ingrijpt.
Verjaringstermijn: vijf jaar
Vergeet u als verhuurder tijdig af te rekenen? Dan vervalt het recht op afrekening niet automatisch, maar de vordering verjaart na vijf jaar. Wacht dus niet te lang en doe geen uitlatingen waaruit de huurder mag opmaken dat u geen aanspraak meer maakt op de verrekening.
Nieuw in 2026: Wet modernisering servicekosten
De regelgeving rondom servicekosten is volop in beweging. De Wet modernisering servicekosten is op 23 april 2025 aangenomen en treedt naar verwachting per 1 juli 2026 in werking, de oorspronkelijke ingangsdatum van 1 januari 2026 is uitgesteld. De belangrijkste veranderingen:
| 1 | Limitatieve lijstDe huidige open lijst van servicekostencategorieën wordt een gesloten, uitputtende lijst. Wat er niet op staat, mag niet meer worden doorbelast. Dit geldt primair voor woonruimte; bij bedrijfsruimte blijft contractvrijheid het uitgangspunt, maar de wet biedt een steeds duidelijker kader. |
| 2 | Geen winst op servicekostenExpliciet vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek: servicekosten zijn uitsluitend een redelijke vergoeding voor daadwerkelijk gemaakte kosten. Opslag of winstmarge is verboden. |
| 3 | Ruimere toetsingsbevoegdheid HuurcommissieHuurders kunnen voortaan ook het maandelijkse voorschot laten toetsen — niet alleen de jaarlijkse afrekening. Dit geeft huurders meer mogelijkheden om onterechte voorschotten vroegtijdig aan te kaarten. |
| 4 | Normbedragen bij ontbrekende afrekeningLevert u als verhuurder geen tijdige servicekostenafrekening aan? Dan stelt de Huurcommissie de kosten op uw eigen kosten vast op basis van normbedragen. Een extra prikkel om uw administratie op orde te houden. |
Let op: overgangsrecht
De nieuwe regels gelden alleen voor huurovereenkomsten die worden gesloten na de inwerkingtreding van de wet. Bestaande huurovereenkomsten blijven voorlopig onder het oude regime vallen. Bij complexgewijze verhuring waarbij zowel oude als nieuwe contracten lopen, kan dit tot praktische complicaties leiden.
Praktische tips voor verhuurders
- →Leg alle servicekosten gedetailleerd vast in de huurovereenkomst — geen contract, geen doorbelasting
- →Houd een duidelijke administratie bij van alle kosten die u doorbelast, inclusief facturen
- →Stuur de jaarlijkse afrekening tijdig — bij voorkeur binnen zes maanden na afloop van het boekjaar
- →Stel tussenmeters in waar mogelijk — dit voorkomt discussies over verdeelsleutels
- →Bereken de kosten nooit inclusief winstopslag — dit is wettelijk verboden en leidt tot terugvorderingen
- →Laat uw huurovereenkomst screenen op de nieuwe wet — zeker bij contracten die worden vernieuwd na 1 juli 2026
DisclaimerDe informatie in dit artikel is uitsluitend bedoeld als algemene toelichting op de regelgeving rondom servicekosten bij bedrijfspanden in 2026. Aan de inhoud van deze blog kunnen geen rechten worden ontleend. De exacte rechten en plichten hangen sterk af van uw specifieke huurovereenkomst en situatie. Raadpleeg altijd een vastgoedbeheerder of juridisch adviseur voor advies op maat. De Wet modernisering servicekosten is primair gericht op woonruimte; voor bedrijfsruimte geldt een eigen regime op basis van contractvrijheid. Meer informatie vindt u op Rijksoverheid.nl.
Servicekosten correct laten verwerken?
Wij zorgen voor een transparante en correcte servicekostenafrekening voor uw commerciële vastgoedportefeuille, inclusief jaarlijkse eindafrekening en volledige documentatie. Vraag een vrijblijvende kennismaking aan